Direitos Reservados Em Portugal, os ativos de retalho atraíram investimentos de 1.200 milhões de euros, o equivalente a 50% de todo o investimento em imobiliário comercial em 2024, que ascendeu a 2.300 milhões de euros.
As conclusões são da JLL, que acaba de lançar o relatório “O Mercado de Retalho Ibérico – 2025: A Revolução do Retalho em Espanha e Portugal”.
De acordo com o estudo, o montante transacionado em retalho mais que duplicou face a 2023 (585 milhões de euros), sendo o mais elevado desde 2020, “devolvendo a este segmento o protagonismo que ocupou durante vários anos”.
Os centros comerciais e os supermercados foram os ativos mais procurados, tendo estes sido as principais transações de 2024, especialmente na segunda metade do ano, revelou a análise.
Só os centros comerciais movimentaram 476 milhões de euros, num crescimento de 134% face a 2023. O relatório evidenciou ainda o “bom desempenho” do comércio de rua, onde o investimento ascendeu a 99 milhões de euros, aumentando 104% em termos anuais.
“Numa tendência que é transversal à Ibéria, a forte recuperação do mercado português foi impulsionada pelo bom desempenho da economia, com efeitos positivos sobre a atividade dos retalhistas, o que, associado à correção de preços que o setor sofreu nos últimos anos, gerou um cenário apetecível de risco reduzido e elevada rentabilidade”, lê-se no comunicado de imprensa da JLL sobre os resultados do estudo.
Para Augusto Lobo, Head of Commercial Capital Markets da JLL Portugal, “esta combinação foi especialmente atrativa para os investidores e, ao longo do ano, assistimos a uma crescente aceleração nas transações. O segundo semestre fez disparar a atividade, com um afluxo significativo de capital a surgir no mercado, especialmente direcionado aos centros comerciais e aos supermercados, como comprovam as cinco maiores operações do ano”.
Rendas e expetativas de valorização dos imóveis
“A perspetiva de ampliação das plataformas de investimento ibérico através de Portugal vai muito além de surgirmos como uma opção previsível de expansão num momento de forte interesse dos investidores. Além das expetativas para a economia e para a procura consumidora e ocupacional, o nosso mercado tem excelentes perspetivas de crescimento de rendas e de valorização dos imóveis. No contexto europeu tem alguns dos indicadores mais promissores”, sublinhou Augusto Lobo.
Neste sentido, o estudo estimou que as rendas prime do comércio de rua em Lisboa aumentem 3,2% ao ano, em média, nos próximos cinco anos (2025-2029), em comparação com as projeções de 1,6% para Barcelona e 1,3% para Madrid.
A análise adianta mesmo que a capital portuguesa lidera este ranking, à frente não só das cidades espanholas, mas também de Berlim (+3,0%), Paris (+2,8%), Londres (+2,0%) e Milão (+1,1%).
A maior margem de crescimento decorre, sem prejuízo, também do facto de Portugal ter uma base de partida inferior, comparando uma renda prime de comércio de rua de 136,7€/m2 no 4º trimestre de 2024, com uma de 265,7€/m2 em Espanha, explica a JLL.
Já nos centros comerciais, as expetativas para Portugal são “apenas marginalmente superiores” às de Espanha, já que, neste segmento, os mercados aproximam as rendas, com valores prime de 130€/m2 e 105,5€/m2, respetivamente, no 4º trimestre de 2024. Neste sentido, a JLL refere que, para os próximos cinco anos, antecipa-se um aumento médio anual de 2,7% das rendas prime dos centros comerciais em Portugal, e de 2,6% em Espanha.
As perspetivas para o crescimento das rendas baseiam-se na procura persistente de espaços de qualidade em localizações prime do comércio de rua, num contexto de baixa disponibilidade, enquanto nos centros comerciais refletem o bom desempenho das vendas e da afluência, que recuperaram para os patamares pré-pandemia, surgindo associados a níveis de ocupação sólidos.
Segundo o estudo, Portugal evidencia-se também nas expetativas de valorização dos imóveis para os próximos cinco anos, estimando-se um aumento médio anual da componente de capital value de 4,9% para o comércio de rua em Lisboa e de 4,5% para os centros comerciais do país.
No 4.º trimestre de 2024, a prime yield em Portugal para o comércio de rua foi de 4,75% (4,15% em Espanha), 6,75% nos retail parks (6,05% em Espanha) e 6,15% nos centros comerciais (6,25% em Espanha).
“As expetativas para a yields são de compressão gradual nos diferentes setores de retalho, refletindo o comportamento de consistente redução das taxas de juro e o crescente dinamismo do mercado”, enfatiza a JLL.
Perspetivas para Portugal em 2025
Relativamente a 2025, Augusto Lobo refere ainda que, “antecipamos que o mercado continue bastante dinâmico este ano, num cenário em que Portugal deverá beneficiar muito das estratégias de expansão de investidores já presentes em Espanha e que pretendem alargar as suas plataformas de investimento na Ibéria”.
De acordo com o estudo, Portugal é percecionado como “uma importante oportunidade” para investidores que estão já a operar em Espanha e/ou que querem aumentar a sua exposição ao mercado de retalho na Península Ibérica.
A consultora antecipou ainda que cada vez mais sociedades de investimento imobiliário francesas (SCPIs, na designação francesa) entrem no mercado português, especialmente no segmento de retail parks, e que os diversos REITs já presentes em Espanha aumentem também o investimento em centros comerciais portugueses.
Segundo a análise, Portugal, enfrenta um cenário diferente em termos de oferta imobiliária futura, “o que poderá pressionar ainda mais a procura de investimento e aumentar a tensão competitiva por parte dos retalhistas”.
A JLL refere que esta atividade se concentrará sobretudo em projetos de ampliação e modernização de espaços já existentes. Ainda assim, nos próximos dois anos estima-se um reforço do stock de retalho em 85.000 m2, com cinco novos projetos comerciais, dos quais nenhum localizado na região de Lisboa.
No comércio de rua, mantém-se a “limitada oferta de espaço nos destinos prime”, mas evidencia-se a emergência de novas artérias, com arrendamentos mais acessíveis, maior volume de oferta e maior potencial de crescimento, refere a consultora.
Em Lisboa, essas zonas são o bairro de Santos e todo o eixo do Cais do Sodré, impulsionados pelos fluxos turísticos e de residentes empresariais, além do Bairro de Alvalade.
Em suma, termina Augusto Lobo, “as expetativas para o mercado de investimento em retalho são muito positivas e especialmente animadoras para Portugal, impulsionadas pelo bom desempenho da economia, dos indicadores de operação, ocupação e valor. A principal questão é a oferta futura que alimente a procura de investimento”.
