A Rua de Santa Catarina, no Porto, é a rua comercial mais movimentada entre as localizações analisadas no estudo HighStreet Footfall, desenvolvido pela CBRE para avaliar a dinâmica do comércio de rua em Portugal.
De acordo com a consultora, esta artéria regista uma média de 3.269 passantes por hora, acima da Rua Garrett, em Lisboa, com 2.892 pessoas por hora, e da Rua Augusta, também na capital, com 2.408 passantes por hora.
O estudo analisou o comportamento pedonal e o posicionamento comercial de cinco das principais artérias de Lisboa e do Porto. Além de Santa Catarina, Garrett e Augusta, foram avaliadas a Avenida da Liberdade, em Lisboa, com 1.267 pessoas por hora, e a zona dos Clérigos, no Porto, com 850 pessoas por hora. Neste último caso, a CBRE associa o fluxo médio ao impacto temporário das obras de infraestrutura em curso na Avenida dos Aliados.
A análise conclui que o volume de tráfego pedonal não é, por si só, suficiente para explicar o desempenho comercial ou os níveis de renda das diferentes localizações. Segundo a CBRE, é necessário considerar a vocação de cada rua, o perfil do público que atrai e a composição da oferta comercial.
Na Rua Augusta, o estudo identifica uma densidade constante ao longo do dia, sustentada por um mix comercial equilibrado entre moda e restauração. Já a Rua Garrett, com uma oferta dividida entre mass market e premium, destaca-se também por funcionar como eixo de acesso a zonas com forte componente de lazer e entretenimento. Nesta localização, o pico de afluência ocorre entre as 19h00 e as 20h00.
A Avenida da Liberdade reforça o posicionamento enquanto polo de luxo, marcado pela presença de alta joalharia. O tráfego pedonal cresce ao longo do dia e atinge o pico entre as 18h00 e as 19h00.
Footfall não explica sozinho as rendas prime
O estudo sublinha que os níveis de tráfego pedonal não correspondem necessariamente aos valores de rendas prime registados no mercado. A CBRE aponta como exemplo as rendas de cerca de 150 euros por metro quadrado por mês na Rua Augusta e na Rua Garrett, e de 125 euros por metro quadrado por mês na Avenida da Liberdade.
Estes valores contrastam com as rendas atuais da Rua de Santa Catarina, que rondam os 90 euros por metro quadrado por mês, e dos Clérigos, em torno dos 67,5 euros por metro quadrado por mês.
A consultora identifica vários fatores para explicar estas diferenças, incluindo a maior concentração de tráfego em zonas específicas no Porto face a Lisboa, as diferenças entre a oferta de cada rua e o público que atraem, os diferentes poderes de compra da população local nas duas cidades e a composição do turismo.
Segundo a CBRE, uma das distinções está no maior peso do segmento norte-americano no turismo de Lisboa face ao que representa no Porto.
Centros comerciais mantêm desempenho positivo
No mais recente evento dedicado ao setor do retalho, a CBRE indicou que a dinâmica positiva não se limita ao comércio de rua. Também os conjuntos centros comerciais registaram desempenhos positivos nos últimos quatro anos.
A consultora refere que indicadores como footfall, volume de vendas e taxa de disponibilidade apresentam desempenhos positivos em Portugal quando comparados com outros países europeus.
Segundo a CBRE, estes resultados decorrem, por um lado, da dinâmica migratória que tem aumentado a população e, com isso, as necessidades de consumo suportadas pelo retalho. Por outro, refletem o reforço da performance operacional dos ativos comerciais.
A análise aponta ainda para crescimento da receita por metro quadrado em várias categorias de retalho em Portugal. O setor de groceries lidera esta evolução, com um aumento de 83% nos últimos seis anos, entre 2019 e 2025. Seguem-se o speciality retail, com uma subida de 60%, e a moda, com 35%.
Retail parks ganham peso no pipeline
Carlos Récio, Head of Retail da CBRE Portugal, antecipa uma alteração no pipeline de projetos de retalho nos próximos três anos, com maior foco nos retail parks.
Segundo o responsável, este formato “ganhou um protagonismo sem precedentes por exigir áreas de influência mais reduzidas, apresentar custos de construção e operacionais inferiores e beneficiar de processos de licenciamento mais céleres”.
Carlos Récio acrescenta que a entrada de vários operadores em Portugal, que procuram este formato para abrir lojas, tem potenciado a procura por esta classe de ativos.
“Até ao final de 2028, projetamos a construção e abertura de 180.000 m² de nova área neste formato em todo o país. Este crescimento reflete-se na valorização estrutural das suas rendas e na crescente atração de operadores de diferentes áreas, como decoração, desporto, moda, mobiliário e eletrónica de consumo”, afirma.
