iStock Entre 2019 e 2025, o stock logístico em Portugal cresceu mais de 30%, passando de cerca de 4 milhões de m² para 5,5 milhões de m², revela o estudo “Realizing Potential in Logistics” da consultora imobiliária CBRE.
Apesar do crescimento expressivo, Portugal continua a enfrentar uma “escassez estrutural” de espaço logístico. As taxas de disponibilidade mantêm-se historicamente baixas: menos de 1% no Porto e 4% em Lisboa, valor influenciado pela região de Palmela, onde a taxa supera os 10%.
“Portugal enfrenta hoje uma das taxas de disponibilidade mais reduzidas da Europa, o que confirma a resiliência e a atratividade do mercado, mas expõe também um défice claro de espaços modernos. A modernização do parque logístico é, por isso, um imperativo para que o país consiga responder às necessidades futuras dos operadores e consolidar a sua posição estratégica no contexto europeu”, sublinhou Nuno Torcato, Diretor Industrial e Logística da CBRE Portugal.
Segundo a análise, o interesse dos investidores confirma a atratividade do setor em Portugal. Até agosto de 2025, o volume transacionado em ativos industriais e logísticos atingiu 124 milhões de euros. Com as operações em curso, a CBRE prevê que o ano termine entre 280 e 360 milhões de euros, posicionando 2025 como um dos melhores anos de sempre para o segmento.
O estudo também revelou que o cenário confirma Portugal como um dos mercados logísticos mais competitivos da Europa, impulsionado pela baixa disponibilidade, crescimento das rendas e yields atrativas. Atualmente, a yield prime é de 5,75% em Lisboa e 6% no Porto, valores superiores aos da maioria dos setores imobiliários nacionais, exceto os centros comerciais.
Rendas prime sobem 40% entre 2019 e 2025
A procura e a escassez de espaço disponível impulsionaram uma “valorização significativa” das rendas prime. No período entre 2019 e 2025, os valores aumentaram cerca de 40%, passando de 3,5€/m² para 5,5-6€/m². Esta evolução coloca Portugal em linha com mercados emergentes europeus, como a República Checa, que registaram dinâmicas semelhantes.
De acordo com o relatório, a pandemia de Covid-19 marcou uma mudança estrutural no setor. Antes de 2020, o take-up médio anual rondava os 200 mil m², mas no período pós-pandemia estabilizou em cerca de 400 mil m² por ano, quase o dobro do nível pré-Covid. Em 2025, a tendência mantém-se: até agosto, o take-up logístico atingiu 150 mil m², valor semelhante ao registado no mesmo período do ano anterior.
O estudo apontou que, após o boom de 2020-2022, não se espera um crescimento exponencial do e-commerce. Prevê-se antes um avanço moderado, impulsionado por retalhistas que integram canais online nas suas cadeias logísticas, enquanto os operadores de entregas já dispõem de espaço suficiente para responder a novas necessidades.
O desafio da obsolescência no setor logístico
Na Europa, apesar do aumento do stock, cerca de 30% dos ocupantes identificam ativos obsoletos nos seus portefólios, tornando-se um dos principais desafios do setor.
A CBRE assinalou ainda uma maior valorização de critérios técnicos, como certificações ESG, eficiência energética e segurança, na escolha de novos espaços. Em 2023, apenas um fator técnico era considerado determinante; em 2025, esse número subiu para cinco, refletindo maior exigência do mercado.
Este movimento está a gerar um “mercado a duas velocidades” (two-tier market), onde ativos modernos e sustentáveis atraem rendas premium e registam taxas mínimas de disponibilidade, enquanto os desatualizados enfrentam quedas de renda e maiores níveis de desocupação.
Portugal segue em contraciclo face à Europa
Enquanto na Europa Central a abundância de stock aumentou as taxas de disponibilidade, em Portugal a procura continua a superar largamente a oferta, obrigando os operadores a competir por espaço escasso.
A localização é o principal critério na escolha de ativos, e, apesar de grande parte do stock ser já datado, o mercado nacional não mostra a mesma divisão entre ativos prime e não prime, registando antes uma subida generalizada das rendas.
