iStock O ano de 2025 confirmou um cenário de estabilidade no mercado imobiliário português, com especial destaque para o retalho e para os ativos ligados à cadeia de abastecimento, refere um relatório da Cushman Wakefield. O investimento em imobiliário comercial atingiu cerca de 2.670 milhões de euros, o que representa um crescimento próximo de 10% face a 2024, num contexto marcado pela normalização das taxas de juro e por maior seletividade dos investidores.
As perspetivas para o início de 2026 são igualmente positivas, com vários negócios inicialmente previstos para o final de 2025 a transitarem para os primeiros meses do novo ano, reforçando a ideia de continuidade na dinâmica do mercado.
O capital estrangeiro manteve um peso relevante, representando cerca de 60% do total investido, ainda que abaixo dos máximos históricos, o que evidencia o reforço do papel dos investidores nacionais. Na distribuição por setores, o retalho voltou a liderar, concentrando 29% do volume total de investimento, seguido pelos escritórios (26%) e pela hotelaria (20%). Os ativos alternativos, como residências de estudantes e seniores, agregaram 13%, enquanto o segmento industrial e logístico representou 11%.
No mercado ocupacional, a logística registou uma quebra de 30% na absorção, depois de um ano excecional em 2024. Apesar desta desaceleração, o setor continua a beneficiar de fundamentos sólidos, impulsionados pelo crescimento do comércio eletrónico, pela reorganização das cadeias de abastecimento e pela procura por instalações mais próximas dos centros urbanos. A limitação de oferta moderna e bem localizada mantém pressão sobre as rendas, sobretudo em zonas prime.
O retalho, por sua vez, registou uma redução de 20% no número de novas aberturas, refletindo maior prudência dos operadores. Ainda assim, o segmento da restauração manteve forte dinamismo, confirmando a atratividade dos espaços físicos como pontos de experiência e conveniência. A integração entre canais físicos e digitais continua a moldar as estratégias dos retalhistas, com impacto direto na configuração e valorização dos ativos comerciais.
Apesar da menor absorção em alguns segmentos, as rendas subiram de forma generalizada, sobretudo em localizações prime, sinalizando que a quebra na ocupação resulta mais da escassez de oferta qualificada do que de falta de procura. Em paralelo, verificou-se uma compressão das yields na maioria dos setores, refletindo a valorização dos ativos e o regresso gradual do apetite por investimento institucional.
No final de 2025, os yields prime situavam-se em 4,00% no comércio de rua, 6,15% nos centros comerciais e 5,50% na logística, valores que reforçam a atratividade do retalho e dos ativos ligados à supply chain num contexto de maior previsibilidade macroeconómica.
Para 2026, o setor prepara-se para uma nova fase de transformação. A logística deverá ganhar relevância estratégica com a aposta em armazéns inteligentes, automação e proximidade aos grandes centros de consumo. No retalho, a convergência entre físico e digital deixará de ser diferencial para se tornar padrão, exigindo espaços mais flexíveis, eficientes e orientados para a experiência do consumidor.
