iStock A JLL lançou o seu relatório anual Market 360º que traça um retrato do mercado imobiliário português através dos principais indicadores de desempenho em 2023 e das perspetivas para o ano de 2024.
Retalho
O setor do retalho foi um dos melhores segmentos com melhor desempenho em 2023, de acordo com o relatório. Apesar de todos os desafios macroeconómicos, o reavivamento do retalho após a pandemia persistiu ao longo do ano, impulsionado pelo aumento do turismo, pela revitalização do comércio de rua e pela renovação da dominância dos centros comerciais.
O documento enfatiza também que o consumo privado registou “um notável crescimento” year-on-year de 7,2%, acompanhado por um aumento correspondente a 1,5% no crédito ao consumo privado. No entanto, ambos os indicadores desaceleraram recentemente, coincidindo com um recorde baixo no que toca a poupanças desde o início da era pós-Covid.
Segundo o estudo, a procura resiliente no setor do retalho teve um impacto positivo no seu desempenho. Os centros comerciais, em particular, demonstraram uma forte resiliência e estão a ter um desempenho superior no rescaldo da pandemia. Embora o fluxo de pessoas ainda esteja abaixo dos níveis pré-pandemia, registou-se um aumento significativo na conversão de visitas em vendas reais.
Em 2023, o setor mostrou um nível sustentado de atividade, com os retalhistas a garantir uma forte ênfase em espaços comerciais de alta qualidade. Como resultado, tornaram-se mais rigorosos na escolha da localização e layout, de forma a assegurar eficiência e visibilidade.
O relatório concluiu também que os retalhistas de luxo têm expandido ativamente a sua oferta através de lojas físicas, introduzindo novos conceitos, principalmente em Lisboa. Além disso, houve ainda um aumento na estreia e no crescimento de retalhistas de baixo custo.
Foi também registado um aumento significativo na diversificação dos segmentos de retalho, com expansões verificadas no retalho alimentar, lojas autónomas, decoração para casa, ginásios, lojas de conveniência, clínicas e vários conceitos de alimentos e bebidas. Além disso, retalhistas em áreas urbanas registaram também um crescimento significativo, esta expansão em vários segmentos demonstra a contínua vitalidade e força da indústria, conclui o relatório.
Retalho em Lisboa
De acordo com o estudo, em Lisboa, a recuperação do turismo trouxe ao comércio de rua um “novo impulso” depois do impacto da pandemia. O interesse contínuo de retalhistas internacionais nos segmentos de luxo e de baixo custo tem contribuído para a “vitalidade das principais zonas comerciais”. Esta diversidade de conceitos e experiências reflete a evolução do consumidor no que toca a preferências e aumenta a reputação da capital portuguesas como “um destino atraente de compras”.
A escassez de oferta e a importância do layout são fatores significativos que afetam o desempenho do mercado retalhista, estando estes agora mais preocupado na seleção de novos espaços e que se alinhem com a sua imagem da marca e respetivo público-alvo. As lojas-conceito tornaram-se essenciais para melhorar a experiência do cliente e se desmarcarem da concorrência. Além disso, o setor de alimentos e bebidas continua a prosperar com o surgimento de novos conceitos e ofertas, enfatiza o relatório da JLL.
O desequilíbrio entre a oferta e a procura, combinado com a abordagem rigorosa dos retalhistas, fez subir significativamente os preços dos alugueres, particularmente nas zonas altamente turísticas, tais como: Chiado, Avenida da Liberdade e Baixa Lisboeta. Estas zonas comerciais privilegiadas têm registado aumentos anuais de 8% a 9%, refletindo a forte procura por espaços comerciais nestas áreas.
Relativamente ao aluguer, a zona do Chiado registou um valor de 140€/m² por mês, enquanto a baixa registou 130€/m² e a Avenida da Liberdade situou-se nos 125€/m². Com a Avenida da Liberdade a ultrapassar valores pré-pandemia.
Retalho no Porto
O comércio de rua do Porto continua a sua trajetória de consolidação devido à recuperação do turismo, à renovação de ativos e ao surgimento de novos projetos de retalho. Esta consolidação tem criado uma “atmosfera única e cosmopolita que realça a experiência de compra, impulsiona a economia local e solidificando a posição do Porto como uma cidade vibrante e próspera”, sublinha o relatório.
A cidade assiste ao surgimento de novos conceitos de retalho, com procura por espaços comerciais de qualidade em localizações privilegiadas, assim como a estreia e a expansão de marcas nos segmentos premium e de baixo custo. O setor de alimentos e bebidas também tem crescido, aumentando a diversidade geral de oferta.
Quanto ao aluguer, Santa Catarina tem vivenciado um contínuo aumento pelo terceiro ano consecutivo, atingindo um novo recorde de 75€/m² por mês.
Investimento
Como classe de investimento, após anos de uma tímida alocação de capital no retalho, este segmento de ativos está a ganhar impulso e existe um aumento do apetite, nomeadamente devido à qualidade das ações. Em 2023, o retalho ficou em segundo lugar em termos de alocação de capital, representando 35% do volume comercial total, com um total investimento de 588 milhões de euros, segundo o estudo.
“Houve uma mudança notável no sentido da diversificação do capital alocado dentro do setor retalhista. Enquanto os centros comerciais, tradicionalmente, dominavam a indústria, os supermercados surgiram como uma classe de ativos proeminente, reivindicando a maior parte desde 2021”, sublinha o relatório da JLL.
Perspetivas para 2024
As perspetivas para 2024 no sector retalhista estão dependes do comportamento do consumidor relativamente ao consumo privado. A suavização das taxas de juros, principalmente no segundo semestre de 2024, “deverá ter um impacto positivo e manter o nível de consumo e confiança alinhados com 2023”, afirma o estudo.
A atividade de arrendamento no mercado imobiliário comercial deverá persistir e até consolidar-se, indicando uma perspetiva positiva para a indústria. Já para os centros comerciais, o relatório antecipa que estão preparados para manter o seu forte desempenho, em linha com o ritmo estabelecido em 2023.
As atuais condições de mercado apresentam “uma oportunidade única para desbloquear o potencial de reposicionamento do retalho com baixo desempenho, ativos que ainda não foram totalmente explorados”, refere o relatório.
No entanto, com as preferências do consumidor e os comportamentos de compra a evoluir rapidamente, muitos retalhistas tradicionais estão a enfrentar desafios para atrair clientes e gerar receitas sustentáveis.
Indústria e Logística
A consolidação do mercado de indústria e logística em Portugal pode ser atribuída à conclusão e desenvolvimento de projetos significativos por meio de operadores internacionais, tendo estes projetos vindo a contribuir para a qualidade e para o padrão dos ativos premium dentro o país, refere o relatório.
Em 2023, aproximadamente 430 mil m² de espaço industrial foram ocupados em Portugal, de acordo com o Índice Industrial Prime (IPI). Embora o volume tenha diminuído em relação ao ano anterior, continua a ser um dos mais elevados dos últimos anos, tendo esta diminuição sido resultado da disponibilidade limitada de armazenamento adequado no mercado.
À semelhança do ano anterior, a ocupação foi impulsionada principalmente por várias expansões da área, com forte concentração em Lisboa. As plataformas logísticas e os armazéns continuaram a ser os principais tipos de ativos em demanda nas negociações registadas, com a maioria procurando áreas entre os 3.000 e 5.000 m², de acordo com dados do relatório da JLL.
Além dos operadores logísticos e de transporte, a procura por espaço industrial e logístico também é impulsionado por indústrias emergentes como o setor das energias renováveis, automóvel e farmacêutico. A combinação dos portos marítimos, da mão-de-obra qualificada e do posicionamento geopolítico vantajoso, ajuda a explicar esta crescente procura, esclarece o estudo.
Em Lisboa…
Em termos de absorção anual, a região de Lisboa foi responsável por 46% da área total absorvida totalizando 196 mil m², resulta numa diminuição em termos de volume em comparação com anos anteriores, consistente com a redução global da absorção. Esta recessão é resultado da escassez de oferta disponível. Dentro das oito zonas registadas, Montijo-Alcochete e Carnaxide-Alfragide dominaram a quota regional, com áreas ocupadas principalmente dedicadas à logística e atividades de armazenamento, segundo o relatório.
Atualmente, as rendas prime mais elevadas estão a ser registada nas zonas da cidade de Lisboa e Carnaxide-Alfragide, isto indica fortes condições de mercado nestas localizações centrais, resultando em valores de aluguer mais elevados em comparação com outras zonas.
No Porto…
No Porto, o volume de absorção nos sectores industrial e logístico permanece consistente, com 84 mil m², alinhando-se com a média de 5 anos de 81.100 m². O Porto Leste registou uma ocupação significativa de 80%, com novas instalações, sendo maioritariamente ocupada para fins logísticos, isto indica uma procura sustentada de espaços industriais e logísticos no Porto, especialmente na região leste, refere o estudo da JLL.
As rendas prime na região do Porto registaram um aumento constante ao longo do ano, com o Porto Norte a verificar o maior valor, particularmente na zona da Maia. A tendência ascendente das rendas reflete a procura robusta de bens industriais e espaço logístico na área.
Perspetivas para 2024
O mercado industrial e logístico em Portugal é promissor, refere o relatório. Indicando que existe projetos significativos de logística que deverão entrar no mercado até finais de 2024 ou início de 2025, indicando dinamismo para o setor. O mercado também está focado no setor da sustentabilidade e eficiência energética, de forma a se alinhar com as tendências globais.
As políticas ESG são uma característica central no desenvolvimento e na ocupação de novos projetos, esclarece o relatório, que assinala ainda que existe um forte foco na obtenção das classificações mais altas, “indicando um compromisso com sustentabilidade e práticas responsáveis”. Esta tendência destaca a importância crescente dos princípios ESG no desenvolvimento e nas operações de novos projetos.
Devido à saturação das áreas consolidadas, há uma natural expansão e desenvolvimento de zonas secundárias. Esta expansão leva à criação de novas centralidades, proporcionando maiores oportunidades para a indústria, como é o caso de Benavente, onde se espera uma maior consolidação num futuro próximo, explica o relatório.
A baixa taxa de disponibilidade, combinada com uma procura robusta, resulta nos aumentos de aluguer, o que reflete as fortes condições de mercado, a aumento da qualidade da nova oferta e uma situação favorável para proprietários.
Devido à escassez de terrenos e aos avanços no que diz respeito à automação, o sector industrial e logístico em Portugal dá os primeiros passos rumo à logística vertical. Esta abordagem permite o uso eficiente de espaço limitado e suporta operações simplificadas na indústria.
